Sobre el emplazamiento
El riesgo ante eventos naturales es diferente según la zona en que se emplaza la vivienda. Algunos, como el riesgo sísmico, son difíciles de evaluar pero otros, sin embargo, pueden ser estudiados por el propio comprador. Por ejemplo, es conveniente revisar la topografía del lugar para verificar que la vivienda no se encuentre ubicada en una ladera peligrosa, en zonas de deslizamientos, detrás y sobre el relleno de un muro de contención, al costado de un barranco en zonas de avalanchas. De igual forma, se debe verificar la posibilidad de inundaciones. Es básico asegurarse que se hayan tomado las medidas adecuadas para la evacuación de aguas lluvias, así como que la vivienda esté elevada al menos 20 a 25 cm. sobre el terreno circundante para protegerla de la humedad e inundaciones.
Sobre la estructura y fundaciones
En general, como la estructura y fundaciones no están a la vista, para un comprador no será posible emitir un juicio sobre la calidad, a menos que se haga asesorar por un profesional y tenga acceso a la documentación pertinente. La mayoría de las viviendas nuevas tienen un proyecto estructural y han sido controladas por los organismos correspondientes (Direcciones de Obras Municipales, Minvu, Serviu u otros). En el caso de edificios, los cálculos suelen ser hechos por ingenieros de experiencia. Las viviendas sociales, construidas como poblaciones o en edificios bajos, también tienen cálculo estructural y además revisiones por ingenieros especialistas. La duda mayor surge en el caso de casas antiguas.
Pero se pueden dar algunas señales que podrían ser indicativas. Las casas de adobe y de tabiquería de adobe son sensibles al colapso o a grandes daños durante sismos. Por esta razón, están oficialmente erradicadas como construcción nueva en el país.
Las construcciones de madera, que en general presentan ventajas por bajo peso y propiedades térmicas, son altamente sensibles a la calidad de las uniones entre los componentes como tabiques, pisos o techos. Presentan alto riesgo ante el fuego y el ataque de insectos como termitas, por lo que requieren contar con protección adecuada.
La albañilería reforzada con cadenas y pilares ha dado buen resultado en el país. Requiere que los paños de albañilería estén efectivamente confinados por los elementos de hormigón armado en las esquinas, bordes libres, etc., lo que se puede verificar a simple vista. Requiere además que las armaduras de estos elementos tengan un buen detalle de anclajes, traslapos, etc., lo que no se puede verificar a simple vista. Albañilerías con refuerzo en el interior de los ladrillos o bloques, sin pilares en bordes de muros, son muy sensibles a la calidad de la construcción en lo referente al relleno de los muros. En todos los casos es fundamental la calidad de las uniones de mortero, las que deben tener un espesor del orden de 1 cm. Es simple verificar esta calidad raspando superficialmente el mortero con algún elemento metálico, verificando que el mortero no se desgrane o desprenda a pedazos.
La presencia de grietas en elementos estructurales puede deberse a múltiples factores. En general, grietas en albañilerías son indicativas de alguna anormalidad, así como de futuros problemas de impermeabilidad. Grietas de ancho controlado, no superiores a 0.3 mm. en elementos de hormigón armado no debieran representar problema alguno.
Excesivas deformaciones verticales, apreciables a simple vista en elementos estructurales como vigas y losas son indicativas de problemas. Elementos sensibles a las vibraciones, como pisos que se cimbran ante el paso de la gente o que transmiten las vibraciones ambientales como el tráfico vehicular en las calles, no necesariamente presentan problemas de resistencia, pero si de confort para los usuarios.
Con respecto a las fundaciones, los cimientos corrientes y usuales para casas de uno o dos pisos son adecuados, excepto para suelos de muy mala calidad como rellenos mal hechos o sueltos, basurales o terrenos pantanosos, los que son altamente recomendables evitar. Uno de los aspectos más importantes a verificar, es que la vivienda no haya sido construida sobre suelo arcilloso expansivo y retráctil, el cual al mojarse se expande o “hincha” y al secarse se contrae, provocando grietas en los radieres (pisos), en las paredes y desajuste de ventanas y puertas.
Es importante que el comprador verifique que la vivienda ha sido construida y que los materiales utilizados corresponden a lo especificado en los planos y especificaciones técnicas del proyecto.
Sobre las terminaciones y condiciones de uso es recomendable:
- · Probar el buen funcionamiento de grifería, desagües de baños, cocinas, lavadoras, etc. Verificar que las gárgolas de los balcones estén destapadas.
· Comprobar el correcto funcionamiento de ventanas y puertas y sus cerraduras.
· Identificar los diferentes circuitos eléctricos y comprobar que funcionen correctamente.
· Revisar que las cerámicas de baños, cocina, balcones, estén debidamente adheridas.
· Comprobar el correcto funcionamiento de calefont y ventilaciones.
· Comprobar que las puertas de caja escala y salidas de emergencia se abran hacia afuera y no estén obstruidas.
· Verificar “sello verde” de la SEC en los edificios.
· Verificar que en la escritura estén debidamente señalados: empresa constructora, arquitecto, ingenieros calculistas, mecánicos de suelos, constructor responsable de la obra y los certificados de control de resistencia de los hormigones y materiales.
Finalmente, es aconsejable que el comprador trate de obtener copias de los documentos del proyecto, como planos de arquitectura e ingeniería, especificaciones técnicas, y otros para mantener en su poder.
