ANTONIO CALAFELL: «LA FALTA DE AGUA PODRÍA PARALIZAR LA CONSTRUCCIÓN EN ESPAÑA A MEDIO PLAZO»

¿Cuál es el estado del mercado inmobiliario en España?
La tendencia es alcista, según mi opinión, porque hay muchas teorías. Opino que el mercado sigue tirando fuerte. Esto es básicamente bueno. Como se paralice, habrá muchas personas que trabajan en la construcción afectadas. La sensación que tengo es que se está abusando mucho de la prensa a la hora de dar noticias y contranoticias. Se está creando una sensación de miedo que lo único que consigue son parones momentáneos en el mercado para luego volver a arrancar. Leemos artículos o alarmistas o excesivamente eufóricos, y sin embargo, no se está transmitiendo la realidad.

Pero la subida de tipos de interés es bien real…
Lo cierto es que se están llevando a cabo una serie de subidas de interés que están provocando una corrección, porque tampoco era lógica la euforia histérica vivida hasta ahora. Además tenemos un mercado potencial muy importante en Europa, que sigue demandando nuestro producto. Esto estabiliza.

Pese a su optimismo, cada vez se habla más de un posible crack.
Ahora se habla de crack y hace pocos años se insistía en la burbuja inmobiliaria. Al final no se si pensar que se trata de algo cíclico o de una manera de intentar explicar lo que mucha gente no acaba de entender. No se comprende por qué un ciclo económico basado en el sector inmobiliario como el que estamos viviendo desde hace tantos años dura lo que está durando, y al final, es posible que acierten y se produzca este crack. Pero hay que preguntarse cuantos años hace que decimos que va a venir el lobo y no llega. La demanda interior podría ralentizarse un poco debido al aumento de los tipos de interés, pero la exterior, con la inmigración y la demanda de segunda residencia por parte de centroeuropeos, suplirá esa pequeña corrección. El aumento de los tipos puede provocar que la gente se enfríe pero no que se congele.

Nadie puede comprar pero todo el mundo tiene hipoteca. No entiendo nada. ¿Quién compra en España?
La gente sigue comprando vivienda y a veces es difícil comprender como pueden pagarla. La morosidad ha aumentado, esto es cierto, pero los índices no son alarmantes ni superan los de épocas anteriores. Se está produciendo mucha renovación de vivienda. En la zona donde nos encontramos, el Maresme, hay una gran cantidad de gente que vivvía en Barcelona y que ha vendido su piso a precios muy altos. Con esta operación han adquirido otra vivienda más alejada de la ciudad con la que consiguen mayor calidad de vida. En algunas ocasiones, no muchas, esto incluso les permite adquirir otro piso más. Las parejas suelen hipotecarse ambos, pero además consiguen las ayudas de sus respectivos progenitores. Por otro lado existe una interesante demanda inglesa y alemana impulsada por las low-cost. Viene a pasar un fin de semana y acaban comprando un piso.

¿Y los inmigrantes?
Ese es otro tema. La inmigración está comprando pisos de segunda mano y en lugares muy localizados. Intentan vivir lo más cerca posible unos de otros. Esto ocurre sobretodo con los inmigrantes procedentes del norte de África. Una vez que han conseguido la mayoría en la zona donde se instalan se plantean la construcción de Mezquitas etc. Esto ha ocurrido por ejemplo en Premia de Mar. Evidentemente no tienen acceso a los precios de obra nueva.

Me reconocerá que en Cataluña los precios son privativos. ¿Por qué en el resto de España menos?
Solamente hay una manera de abaratar el precio de la vivienda de una forma sencilla. Se trata de masificar la oferta, y entonces la demanda es la que regula el precio. El gobierno catalán ha sido muy intervencionista en materias de urbanismo. Esto provoca que haya más demanda que oferta. Evidentemente, aumenta el precio de la vivienda. Madrid consiguió un aumento de precios mucho más contenido gracias a la masificación de la oferta. En estos momentos en Cataluña, el 20% de todos los planes parciales nuevos deben ir destinados a vivienda protegida y el 10% a concertada. Se piensa que estos porcentajes se van a aumentar. Esto genera problemas, porque tanto la protegida como la concertada se convierten en viviendas transitorias.

¿Viviendas transitorias?. Explíqueme.
Son transitorias porque el objetivo de sus ocupantes es acceder a la vivienda libre. La mala gestión conlleva que este tipo de vivienda sea un zulo para esconder dinero negro. Por tanto, la vivienda de protección oficial acaba teniendo el mismo precio que la libre. Esto perjudica a todos, porque además, el dinero que deja de ganar el promotor en este tipo de viviendas lo repercute en la libre. Los márgenes de beneficio han de ser los mismos.

Hay políticos que han convertido a la vivienda protegida en la pieza principal de sus campañas.
Los discursos políticos para captar votos son una cosa y la realidad otra. En tema de vivienda, por mucho que quieran masificar la protección, siempre habrá que repercutirlo sobre la libre. Cuanta más presión se ejerza a nivel de la participación social más subirán los precios de la vivienda libre. Es la pescadilla que se muerde la cola. La vivienda protegida es pan para hoy y hambre para mañana. Está visto que la teoría sobre la vivienda protegida cambia cuando se lleva a la práctica. Es incontrolable. Ningún político se atreve a explicar esto. La única solución está en la liberalización del suelo.

El suelo. ¿Eterno caballo de batalla?
La materia prima del sector inmobiliario es el suelo. No se puede construir si no hay suelo. El objetivo obsesivo de los Ayuntamientos en general y la Generalitat en particular es controlar las recalificaciones del suelo. Ya se ha visto en Marbella por qué esto resulta tan importante para algunos políticos.

Usted es experto en conseguir suelo. ¿Una tarea difícil?
Hay que estar muy preparado a nivel urbanístico. Averiguar quienes son los propietarios. Que ya es una labor complicadísima. Una vez que lo sabes, hay que consultar en el registro cuales son los problemas de cada finca, porque cada una de ellas es una historia. Nosotros nos hemos encontrado con fincas que desde la época de los tatarabuelos nadie ha hecho aceptación de herencia hasta el día de hoy. Primero porque no es necesario y segundo porque a nivel legal están perdidos. Son propiedades que incluso no han pagado los impuestos. Hay personas que sigue teniendo fincas de esta manera.

¿Y después qué?
Una vez que este problema se ha resuelto hay que identificar las fincas físicamente. Esto es relativamente fácil porque con los planos catastrales vas viendo las delimitaciones aproximadas. A partir de este momento hay que buscar un promotor que financie la adquisición de estas fincas. Una vez encontrado el promotor y de tener controlado el sector, ya lo interesante es tener como mínimo el 60% o 70%, hay que negociar con ellos en un plazo mínimo de tiempo y cerrar la operación lo antes posible.

La información es poder, pero me da la sensación de que no termina ahí su intervención.
Nosotros participamos en el desarrollo del proyecto y hacemos un estudio de mercado trasladándolo a la fecha en la que posiblemente se podrá empezar a vender. Por otro lado colaboramos con el director técnico de la promotora en la creación de las tipologías de las viviendas, intentando averiguar datos como el número de habitaciones necesarias, la conveniencia de una o dos plazas de parking etc. Finalmente todos estos datos se ponen en manos del arquitecto. El objetivo es evitar el stock. Posteriormente hay que fijar los plazos de venta y el precio, además de las necesidades sociales del sector donde se encuentra la promoción. Ofrecemos un plan global a las constructoras muy efectivo porque concentramos todos los esfuerzos en un solo sector. Desmenuzamos cada municipio para dar a la constructora la información más ajustada.

¿Suelen encontrar oposición por parte de los Ayuntamientos?
Con respecto los planes parciales de los Ayuntamientos, habría que establecer unas normas claras y de obligado cumplimiento tanto para la Administración como para el particular. De lo contrario, estamos sometidos al libre albedrío de un señor político o técnico del Ayuntamiento, y por supuesto, esto da lugar a los fraudes.

Me ha hablado de sectores muy determinados. ¿Dónde están actuando ahora?
Actuamos en las zonas del Maresme y Osona, Vic y periferia, donde existen unas perspectivas de crecimiento impresionantes. Nuestra actuación es muy localizada. Evidentemente si se nos plantea una promoción que consideramos podemos llegar a trabajarla bien, vamos. Nos afincamos en ese municipio y realizamos nuestro trabajo. Pero nos gusta ofrecer eficacia y esto está reñido con el desconocimiento del terreno.

¿Cómo sabe si una zona es buena?
En un principio, lo que determina si una zona es o no buena son los nudos de comunicación. Un ejemplo muy claro es Vic. Un municipio donde ha habido un crecimiento espectacular porque el eje transversal y los nudos de comunicación que se han construido han provocado esta eclosión. El TGV también ha influido. Un municipio bien comunicado se coloca siempre a la cabeza de la expansión.

¿Qué proyectos lleva ahora entre manos?
Ahora trabajamos muy estrechamente con una promotora que es Top Lar. Hemos iniciado la venta del proyecto del Balcón del Maresme en Arenys de Mar. Ya se ha comenzado con el período de reservas y es espectacular la necesidad que había en este municipio de vivienda. Durante muchos años no se habían hecho grandes promociones. La demanda contenida que había ha producido un efecto descorche impresionante. Además tenemos otra promoción en el centro de Vic. Esta es más pequeña, no llega a las 200 viviendas, pero ya estamos preparando otro sector que abarcarán 600 viviendas más.

Déme un titular. ¿Cuál va a ser el tema a debate estrella en el Meeting Point?
El tema estrella estoy seguro de que seguirá siendo el suelo, porque es un bien escaso. Por otro lado, pienso que hay un tema preocupante que todavía no se aborda pero que sí empieza a dar mucho que hablar. Es el agua. Si no ponemos remedios, este problema acabará afectando indirectamente de una manera total al negocio inmobiliario. No podremos construir si no somos capaces asegurar un buen servicio de agua. El asunto de la vivienda de protección oficial y concertada creo que también estará en la palestra. Como punto final opino que tendremos un clásico, la legislación en materia de urbanismo. No podemos exigir que un empresario comience un proyecto si no tiene la seguridad de poder terminarlo. El promotor está muy desprotegido. Hay que volver a legislar.

Qué paradoja. ¿Es usted consciente de lo diferente que es su discurso al de un político?. No es extraño que el ciudadano de a pie no entienda nada.
Somos conscientes de que el ciudadano de a pie no comprende bien la problemática sobre la vivienda. El problema no es ese, sino que nadie se molesta en explicarlo porque es antipopular. Para los políticos es muy fácil decir que el precio de la vivienda sube porque los promotores especulan. Lo que no dicen es que un promotor especula porque hay alguien que se lo paga. Insisto en que la Administración es la responsable de la liberalización del suelo y en que el promotor no pone una pistola en el pecho al cliente para que compre.

Puestos a romper tópicos, sorpréndame. ¿Me diría también que no se construye con tan mala calidad como pensamos?
Uno de los negocios con más futuro es el de la rehabilitación. Las construcciones no son de baja calidad, sino de simple calidad. Se está controlando mucho la calidad de las estructuras pero se revisten con el mínimo gasto. A medio plazo habrá que rehabilitarlas interiormente porque los inquilinos no saben tratar estos nuevos materiales más económicos pero no por eso de menor calidad.

¿Somos un país de propietarios convencidos y reincidentes?
Aquí no funcionan los alquileres porque hay una diferencia mensual muy pequeña entre el coste de la hipoteca y el del alquiler. No resulta atractivo alquilar. Además ya se está pensando en renovar el sistema de hipotecas. Acabaremos teniendo hipotecas a cien años y serán hereditarias. Aquí, por cultura, si no se tiene una casa y un coche no se es nadie. Hemos heredado esto de la época desarrollista de los años ’60. Las personas que compraron entonces pueden vender ahora su piso por 25 o 30 millones de pesetas y esto les da opción a poder comprar vivienda moderna de mayor calidad por una hipoteca mínima. En España el alquiler ni funciona ni funcionará.

Gema Castellano